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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

中國房企海外畫地圖從美國到澳大利亞



??年輕的馬來西亞籍華人王傢明近來很忙,在萊坊的北京辦公室裡,他告訴《第一財經日報》記者,除瞭一年5次在內地出差,其餘時間他都待在悉尼,對接有意向在此投資房地產的中國企業和個人。

?

?王傢明的身份,是英國房地產機構萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事,主要的工作還包括悉尼項目招商。見到本報記者時,他手裡正拿著一份澳大利亞當地的財經報

紙的復印件,報紙的版面上,列舉的是近年在澳大利亞投資的中國企業傢。這些面孔人們十分熟悉,他們是王健林、郭廣昌、許傢印。

??2014年以來,關註海外房地產市場的人們註意到,繼“美國熱潮”之後,澳大利亞熱潮又來瞭。這場中國房企的海外“畫地圖”運動,還在酣暢地繼續著。

??奔向澳大利亞“新大陸”

??在位於北京國貿以東的萬達集團總部,樓群一層的外墻上掛著電子顯示屏,上面用標識性的藍色勾勒著這傢中國巨無霸公司的海外地圖,這些地圖裡的城市,包括倫敦、馬德裡,最近又得加上悉尼。

??1月26日,萬達正式對外宣佈,該公司1月23日收購瞭澳大利亞悉尼兩座大樓,即1Alfred大廈和緊鄰的FairfaxHouse大樓,未來計劃投資約10億美元,建成悉尼一個綜合性地標項目。這是王健林繼黃金海岸珠寶三塔項目後在澳大利亞的又一筆重大投資。

??就是在同一天,本報記者向復星國際求證得知,耗資數十億元在倫敦、紐約、日本收購辦公樓後,該公司旗下的復星地產已聯合澳大利亞一傢房產投資管理公司,收購瞭名為“米勒街73號”的悉尼辦公樓。

??中資巨頭同時在悉尼“出手”收購寫字樓,這看似“巧合”,實際上並不令人意外。2013年,綠地就進駐瞭悉尼和墨爾本,“綠地中心”超高層公寓也選在悉尼市中心。

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?王傢明所在萊坊對此早有觀察。萊坊日前最新發佈的《中國對外房地產投資報告》,提到瞭中國買傢對澳大利亞的巨大興趣。該報告中的數字指出,2009

年~2014年,中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至150億美元(約合936億元人民幣)。截至目前,中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和

美國的門戶城市,其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁,2014年按年增長超過60%。

??報告中另外一組與GDP有關的數據,是這一趨勢的又一證據:紐約GDP高於倫敦和悉尼以及墨爾本,紐約的中國房地產投資資金接近於當地GDP總量,但悉尼、墨爾本兩地的中國房地產投資額超過當地GDP兩倍,表明瞭悉尼與墨爾本對中國資本的強勁吸引力。

??仲量聯行近日發佈的數據也說明瞭這一點。2014年中國海外房地產投資增長46%,超過165億美元。其中商業地產海外投資更是超過住宅投資,在熱門投資國傢中,澳大利亞趕超美國,成為第二受歡迎投資國,僅次於英國。

??更為具體的數字是,2014年,澳大利亞成為瞭中國投資者青睞的新目標市場,流入資本超過30億美元,悉尼獲得瞭大部分的投資額,達到22億美元,成為最吸引中國投資者的目的地之一,僅次於吸金40億美元的倫敦。

??“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關註的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長瞭5倍。我們預計,2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”王傢明對記者說道。

?

?澳大利亞成為中資房企“新大陸”,有諸多方面原因。除瞭經濟總量、人口等基礎因素,澳幣對人民幣匯率、住宅存在的缺口,都為中國企業提供瞭機會。但新大

陸並不意味著完美大陸,一位國企高層接受本報記者采訪時曾提醒,在澳大利亞,海外人士無論購買別墅還是公寓,都隻能購買新房,這會對投資性房產套現造成影

響。

??此外,有操盤海外項目的業內人士透露,澳大利亞對房地產項目審批過程較為繁瑣,周期較長,開發商從有開發的計劃到真正破土動工,中間常常存在時間差。這對中國開發企業來說,無疑也意味著資金成本被無形抬升。

??“澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%,而且貸款成本在4%~5%之間,而在澳大利亞投資房產的回報率維持在6%~7%之間。”王傢明介紹。

??北京人”的紐約煩惱

?

?在悉尼成為熱門新型市場的同時,中國企業和個人對美國房地產的投資熱情仍然高漲。早前一份來自美國房協NAR的報告顯示,2013年4月至2014年3

月的一個財年,國際買傢在美國購房的金額為922億美元,同比增長瞭35%。其中,中國人在美國購房金額約220億美元,占國際買傢購房總金額的24%,

比上年增長5%,繼續排名第一。這意味著,在美國,國際買傢貢獻的購房金額中,有近1/4、超過千億元人民幣是信用貸款銀行借貸缺錢急用哪裡汽車貸款代墊款信貸銀行任何問題免費諮詢信用貸款銀行借貸貸款全省皆可處理中國人貢獻的。

??在剛剛過去的2014年,倫敦房地產市場因共吸引瞭40億美元的中國投資,再次榮登全球城市榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥也各獲得瞭5億~15億美元的中國投資。

??該報告還稱,美國房地產市場的中國買傢,有近76%是現金購房,且青睞豪宅,房屋類型中獨棟別墅占70%,其他分別是連排別墅、公寓和商業地產。他們也較少用來自住,用於自住的購買者小額貸款率利最低銀行二胎年息僅占39%。

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?中國買傢的興趣,以及全球化的前景,似乎給瞭中國房企莫大的信心。2013年2月,萬科與鐵獅門宣佈成立合資公司,分別持股70%和30%,共同開發美

國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目。隨後,綠地也以10億美元投向熱門城市洛杉磯。2014年,萬達也宣佈以9億美元投資芝加哥,建設五星

級酒店及公寓項目。綠地方面一個多月前提供的消息稱,美國紐約當地時間2014年12月15日,綠地美國公司與

ForestCityRatnerCompanies(森林城集團紐約公司)合作投資開發的紐約佈魯克林太平洋公園項目正式開工。該項目位於佈魯克林正中

心,緊鄰巴克萊球場以及佈魯克林最大的購物中心,計劃總投資超50億美元,是紐約30年來最大規模房地產綜合體項目之一,同時也是中國房企迄今為止在美最

大的一筆投資。

??龍頭房企們進入紐約的門的

同時,有一些人已經遭遇瞭意料之外的尷尬。去年7月,在一個海外投資論壇的閉門討論上,萬通控股董事長馮侖感慨道:“所有去海外投資的人,都面臨著剛從鄉

下到城裡的生活體驗。”談到自己在紐約的十年投資體驗,他自嘲說是“鄉下人進城”,對紐約的印象就有三:第一是貴,第二是矯情,第三是標準高。

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?早在2006年6月,在“9·11”中淪為廢墟的世貿中心7號樓重建竣工後正式對外開放。彼時,萬通租下世貿中心7號樓頂部48至52層,五層樓共約

20萬平方英尺,計劃興建一個集商務與文化交流於一體的“中國中心”。後來幾經輾轉,萬通最終在2010年3月與世貿中心簽訂合約,租下1號樓的64層到

69層,建築面積約2萬平方米,租期20年,名字正式定為“中國中心”。

??雖然有著打造華爾街高端俱樂部的願望,但律師出門後堵在路上的時間也算錢,施工工人需要有喝咖啡的時間,這讓12年中飛瞭60多次紐約的馮侖感嘆,在美國投資“事兒很多”。

??境外房地產開發多數為輕資產運營,很多環節是外包,因此往往有大量合同關系。在協縱國際集團創始合夥人黃立沖看來,對於國際經驗匱乏的中國房地產企業而言,能否自如地解決海外投資涉及的復雜的政治、匯率、人才等難題,其實還未可知。

??中倫律師事務所創始合夥人張學兵曾對本報記者舉例說,紐約對特定的開發區域會有稅收優惠、激勵政策,這些政策優惠,需要找合適的專傢團隊、合適的合作夥伴,才能掌握。

?

?“美國有房產稅,持有費用在1.5%到3%之間,並且每年都要交,不像國內零成本持有。西方國傢比較偏向於承租戶法律保護,房東不像國內那麼強勢,這都

是在美國買房時需要註意的。”一位資深房地產私募負責人對本報記者表示,對於房企而言,投資美國要註意的系統性風險,包括市場、利率、匯率、政策風險,防

范這些風險需要對美國整個市場動態進行隨時監控,做好這些工作,並非朝夕之事。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/08145968531733413676952.shtml

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